El jueves pasado, se aprobó en el congreso la nueva Ley de Alquileres que busca defender y ampliar los intereses de las personas que alquilan una propiedad.

¿Qué cambios introduce?

• Extiende los contratos, que pasarán de un mínimo de 2 años a 3 años, pudiéndose ampliar más tiempo.
• Agrega la obligatoriedad de registrar los contratos de alquiler ante la AFIP.
• Modifica la actualización de los contratos, que deberán realizarse de forma anual.
• Incorpora un índice de actualización estándar para los contratos igual al promedio entre la inflación y el ajuste salarial.
• Incorpora una actualización en el depósito. A la hora de ser devuelto, será por el monto del último mes.
• Obliga al locatario a aceptar dos tipos de garantías distintos (garantía propietaria, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario).

¿Cuándo entrará en vigencia?

El proyecto ya cuenta con la aprobación del senado y el lunes se enviará al Poder Ejecutivo para comenzar con la reglamentación. Una vez que la ley haya sido publicada en el boletín oficial entrará en vigencia luego de 8 días (al igual que cualquier ley, salvo que se aclare expresamente algo distinto).

Mucho se habló sobre un impacto negativo en este frente a partir de la ley. Pero si analizamos de forma objetiva, el principal causante de la baja de alquileres, no es este sino el nivel de precios de las propiedades a la venta.

Como analizábamos en este posteo, la rentabilidad de un alquiler se puede calcular como la sumatoria de todos los alquileres dividido el valor de mercado de la propiedad (en este análisis no se contempla una apreciación/depreciación del valor de la propiedad). Al tener los alquileres nominados en pesos, pero el valor de las propiedades en dólares, las devaluaciones que hubo en 2019 y 2020 redujeron la rentabilidad a poco más de la mitad (3.5% promedio histórico a 2% en promedio hoy).

El cambio en la periodicidad del ajuste, que pasa a ser anual en vez de semestral, reduce la rentabilidad pero lo hace de manera marginal frente a lo analizado.

Mientras tanto, indexar el ajuste a variables macroeconómicas trae transparencia al mercado: algo que debería ser visto con buenos ojos.

Juan Pablo Costa, compartió por twitter un gráfico Allí se puede observar que el efecto del nuevo índice no beneficia siempre a los inquilinos. Cuando la línea azul esta por encima de la roja, el ajuste propuesto hubiera sido mayor al que hubo sin la regulación.

Inspirados en el movimiento que hubo en los medios y la confusión que trajo el nuevo método de ajuste, a partir de un tweet de Mariano Surt armamos la siguiente calculadora para que puedas calcular vos mismo cuánto sería hoy tu alquiler con esta nueva ley según el valor y fecha inicial

¿Cuánto estarías pagando de alquiler con el nuevo índice?